حاسبة الرهن العقاري

مقدمة

تساعدك حاسبة الرهن العقاري (Mortgage Calculator) على تقدير قيمة القسط الشهري، وإجمالي المبلغ المدفوع، وإجمالي الفائدة لقرض سكني بنظام الأقساط الثابتة (قرض بنكي/تمويل عقاري على أساس قسط شهري ثابت). تفيد هذه الأداة مشتريي المنازل لأول مرة، والباحثين عن إعادة تمويل، ومن يريد مقارنة عروض البنوك قبل الالتزام. القيم تقريبية وتعتمد على مدخلاتك.

كيف تعمل الحاسبة

1. أدخل المبلغ الأساسي (قيمة القرض بعد خصم الدفعة الأولى إن وجدت).
2. أدخل سعر الفائدة السنوي كنسبة مئوية (مثال: 6,50%).
3. حدّد مدة القرض (بالسنوات)، مثل 15 أو 20 أو 25 سنة.
4. اضغط احسب لعرض القسط الشهري، وإجمالي المبلغ، وإجمالي الفائدة.

💡 ملاحظة تنسيق:
استخدم الفاصلة (,) للفاصل العشري والنقطة (.) لفصل الآلاف. يمكنك اختيار العملة المحلية (مثل ريال أو درهم)، وسيُعرض المبلغ بنفس التنسيق.

المدخلات المشروحة

• المبلغ الأساسي: هو قيمة القرض الصافية التي ستمولها الجهة المانحة. إذا كان لديك دفعة أولى، اطرحها من سعر العقار وأدخل الباقي. كلما زاد هذا المبلغ ارتفع القسط وكلفة الفائدة.
• سعر الفائدة: النسبة السنوية التي تتقاضاها الجهة المموِّلة. عادة ما يكون ثابتاً أو متغيراً. في هذه الحاسبة نستخدم السعر السنوي الاسمي الثابت لاحتساب قسط شهري ثابت.
• مدة القرض (بالسنوات): عدد السنوات لسداد القرض. المدة الأطول تعني قسطاً شهرياً أقل، لكنها عادة ترفع إجمالي الفائدة المدفوعة.

النتائج وطريقة قراءتها

• القسط الشهري: مبلغ ثابت تدفعه كل شهر. في الأشهر الأولى يذهب جزء أكبر منه للفائدة، ثم يزيد جزء سداد المبلغ الأساسي تدريجياً.
• إجمالي المبلغ المدفوع: مجموع كل الأقساط طوال مدة القرض.
  = القسط الشهري × عدد الأشهر.
• إجمالي الفائدة المدفوعة: كلفة الاقتراض الصافية.
  = إجمالي المبلغ المدفوع − المبلغ الأساسي.

يساعدك هذا الرقم على مقارنة العروض وتقدير الكلفة الحقيقية للتمويل.

المنهجية والافتراضات

• طريقة الحساب: معادلة القرض بنظام الأقساط الثابتة (Annuity).

القسط الشهري = P × \[ i × (1 + i)^n ] ÷ \[ (1 + i)^n − 1 ]

حيث:

• P = المبلغ الأساسي

• i = سعر الفائدة الشهري = (سعر الفائدة السنوي ÷ 12 ÷ 100)

• n = عدد الأقساط = مدة القرض بالأشهر

• افتراضات:

1. سعر الفائدة ثابت طوال المدة.
2. السداد شهري وبمواعيد منتظمة.
3. لا تُدرج الرسوم والضرائب والتأمينات في الحساب ما لم تُضف إلى المبلغ الأساسي.
4. يتم التقريب لأقرب جزء من العملة.

قد تختلف بعض تفاصيل احتساب الفائدة بين البنوك (مثل أساس 30/360 أو Actual/365)، لذا قد ترى فروقاً طفيفة عن كشوف البنك.

سياق مالي محلي

• عناصر الكلفة الإجمالية: بالإضافة للفائدة هناك رسوم تقييم، رسوم ملف/ترتيب، رسوم تسجيل الرهن، تأمين على المنزل أو الحياة إن طُلب، وضريبة قيمة مضافة على بعض الرسوم في بعض الدول. قد تُمَوَّل رسوم معينة ضمن القرض فتزيد المبلغ الأساسي.
• أسعار الفائدة: قد تكون ثابتة أو متغيرة (مرتبطة بسعر مرجعي). مع السعر المتغير، يتغير القسط عند تعديل السعر. للحالات المتغيرة، أعد الحساب عند كل تغيير.
• المدد الشائعة: من 10 إلى 30 سنة، وقد تختلف حسب الدولة والجهة المموِّلة.
• المنتجات المتوافقة مع الشريعة: في صيغ مثل المرابحة أو الإجارة تكون الآلية تعاقدية مختلفة، لكن كثيراً منها يُسدَّد بأقساط ثابتة. هذه الحاسبة تعطي تقديراً قريباً عند وجود قسط شهري ثابت، ومع ذلك ارجع لعقدك لمعرفة طريقة احتساب الربح والرسوم بالتحديد.
• القواعد: تختلف حسب الدولة والجهة؛ اعتبر الأرقام استرشادية وراجع القيم المعمول بها حالياً.

نصائح واستراتيجيات لاتخاذ قرار أفضل

• خفّض المبلغ الأساسي: دفعة أولى أكبر أو تسديد مبكر طوعي يقلل إجمالي الفائدة.
• قارن العروض بشمولية: لا تنظر للسعر فقط؛ قارن الرسوم، ومرونة السداد المبكر، وغرامات التأخير.
• اختبر الحساسية: جرّب زيادة سعر الفائدة بمقدار 1,00-2,00 نقطة مئوية لترى إن كان القسط سيبقى مناسباً لدخلك.
• اختر المدة بحكمة: مدة أقصر تعني قسطاً أعلى الآن، لكنها تخفّض الفائدة الإجمالية كثيراً.
• لا تتجاوز نسب عبء الدين الآمنة: كقاعدة عامة، حاول إبقاء قسط السكن عند حدود 30-35% من دخلك الشهري الصافي.
• راقب الكاش فلو: احتفِظ باحتياطي للطوارئ يغطي 3-6 أشهر من الأقساط والمصروفات.

مثال حسابي واقعي

• المبلغ الأساسي: 500.000 ريال
• سعر الفائدة السنوي: 6,50%
• مدة القرض: 20 سنة (240 شهراً)

النتائج:

• القسط الشهري ≈ 3.727,87 ريال
• إجمالي المبلغ المدفوع ≈ 894.687,76 ريال
• إجمالي الفائدة المدفوعة ≈ 394.687,76 ريال

📊 مقارنة سريعة:
إذا احتفظنا بنفس الشروط لكن لمدة 15 سنة، يصبح القسط الشهري تقريباً 4.355,54 ريال، وينخفض إجمالي الفائدة إلى نحو 283.996,63 ريال. تقليل المدة يرفع القسط لكنه يوفر كلفة فائدة كبيرة.

أسئلة شائعة

1. هل أُدخل سعر الفائدة الاسمي أم السنوي الشامل للرسوم (APR)؟
   أدخل سعر الفائدة السنوي الاسمي المستخدم في القسط الشهري. يمكن استخدام APR للمقارنة بين العروض لأنه يشمل بعض الرسوم، لكنه ليس دائماً ما يُستخدم مباشرة في معادلة القسط.

2. هل تحتسب الحاسبة الرسوم والتأمينات؟
   لا. النتائج تشمل المبلغ الأساسي والفائدة فقط. إذا كانت الرسوم ستموّل ضمن القرض، أضِفها إلى المبلغ الأساسي قبل الحساب.

3. ماذا عن القروض بسعر فائدة متغير؟
   هذه الحاسبة تفترض فائدة ثابتة. مع السعر المتغير ستحتاج لإعادة الحساب عند تغيّر السعر لمعرفة القسط الجديد والكلفة الإجمالية المتوقعة.

4. كيف أتعامل مع الدفعة الأولى؟
   أدخل المبلغ الأساسي بعد خصم الدفعة الأولى من سعر العقار.
   مثال: إذا كان السعر 800.000 والدفعة الأولى 160.000، فالمبلغ الأساسي 640.000.

5. لماذا لا يطابق القسط الناتج فاتورتي البنكية؟
   قد تُوجد فروق بسبب أسس احتساب الأيام، تاريخ أول قسط، الرسوم المؤجلة، طريقة التقريب، أو تغيّر السعر في القروض المتغيرة. ارجع لجدول السداد الرسمي من الجهة المموِّلة.

6. هل تصلح هذه الحاسبة لتمويلات المرابحة؟
   تعطي تقديراً جيداً عندما يكون القسط ثابتاً وهامش الربح سنوياً وثابتاً. لكن بعض العقود لها آليات خاصة لاحتساب الربح والرسوم؛ اعتمد عقد التمويل كمصدر نهائي.

الملخص

حاسبة الرهن العقاري تساعدك على فهم ثلاثة أرقام محورية: القسط الشهري، إجمالي المبلغ المدفوع، وإجمالي الفائدة. أدخل المبلغ الأساسي، سعر الفائدة السنوي، ومدة القرض لتقدير كلفة تمويل منزلك بالعملة المحلية مع تنسيق أرقام واضح باستخدام الفاصلة العشرية والنقطة للألوف.

استخدم النتائج للمقارنة بين العروض، واختبار سيناريوهات مختلفة، واتخاذ قرار يناسب دخلك وخططك.

⚠️ تنويه: هذه أداة تعليمية وليست نصيحة مالية.

ابدأ الآن: استخدم الحاسبة أعلاه ببياناتك وشاهد كيف يتغير القسط والكلفة الإجمالية مع كل تعديل.