房贷计算器

简介

Mortgage Calculator 是一款房贷（按揭）等额本息计算器，帮助您快速估算每月月供、总还款和总利息。无论您是首次购房、改善性购房，还是对现有贷款做复盘和再融资评估，均可用它做出更明智的预算与比较。结果以人民币（¥/CNY）显示，小数点用句点（.），千位分隔符用逗号（,）。

如何使用

1. 输入贷款本金：购房贷款的实际借款金额，不包含首付款与税费。
2. 输入年利率（%）：例如年利率为 3.80%，请输入 3.8。
3. 输入贷款期限（年）：常见为 10-30 年。
4. 点击计算，即可得到月供、总还款与总利息，并据此评估可负担性与方案优劣。

输入项说明

• 贷款本金

  • 指向银行实际借入的金额，单位为人民币（¥）。
  • 重要性：本金越高，月供与总利息越高。

• 利率（年化，%）

  • 指贷款合同的执行年利率（如 LPR 加点后的利率）。本工具按年利率换算为月利率进行计算。
  • 重要性：利率的微小变化会显著影响总利息。

• 贷款期限（年）

  • 指还款年限，总期数为 年 × 12。
  • 重要性：期限越长，月供越低，但总利息通常越高。

结果与解读

• 月供

  • 每月应还的固定金额（等额本息），包含当期利息与部分本金。
  • 解读要点：前期利息占比高、本金占比较低；随剩余本金下降，利息占比逐步降低。

• 总还款

  • 全期限内归还的本息合计。用于比较不同利率与年限的长期成本。

• 总利息

  • 借款成本的核心指标 = 总还款 − 贷款本金。该值对利率最敏感。

计算方法与假设

• 还款方式：等额本息（年金法，Annuity Mortgage）。

• 月利率 r = 年利率 ÷ 12（以小数计）；期数 n = 贷款年限 × 12。

• 月供公式：
  月供 = 本金 × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]

• 总还款 = 月供 × n；总利息 = 总还款 − 本金。

• 假设与限制：

  • 采用固定年利率按月计息与还款，不考虑浮动利率的年度或周期性重定价。
  • 不包含税费、保险、评估、担保、提前还款违约金等其他费用。
  • 采用标准四舍五入到 ¥0.01；银行实际入账可能因四舍五入规则略有差异。
  • 首次还款默认在放款后一个计息周期末进行（常见为一个月）。

购房贷款背景与常识（中国内地概览）

• 利率与定价：商业性住房贷款通常以 LPR（5 年期）为基准加点执行，首套/二套及城市政策可能不同；政策与利率会随时间调整，须以最新规定和合同为准。
• 期限与负担：常见期限 10-30 年。更长年限可降低月供，但会增加累计利息。
• 等额本息 vs 等额本金：
  • 等额本息：月供固定、前高后低的利息占比，适合追求现金流稳定。
  • 等额本金：每月归还相同本金，月供逐月递减，总利息更低，但前期压力更大。本工具按等额本息计算。
• 置业总成本：除贷款本息外，购房还可能涉及契税、增值税及附加（适用时）、中介服务费、公证与评估费、物业与维修基金等。本工具仅计算贷款本息。

使用技巧与策略

• 控制月供占比：一般建议房贷月供占家庭月收入的合理区间（如 30%-40%）以内，以保留缓冲空间。
• 比较多个方案：微小的利率差与不同年限，对总利息影响显著。用本工具多跑几组方案再决策。
• 提高首付或缩短年限：可明显降低总利息，但需平衡流动性与应急储备。
• 关注利率条款：固定、浮动或固定+浮动的混合结构，重定价频率与上限下限规则，都会影响长期成本。
• 提前还款策略：若合同允许，越早、金额越大，通常越能节省利息；但需留意违约金、最小起还金额、预约窗口等银行规则。
• 组合贷与分拆测算：商业贷与公积金贷利率不同，建议分别计算后将两笔月供相加评估整体负担。

示例计算

场景：贷款本金 ¥1,000,000.00，年利率 3.80%，贷款期限 30 年（360 期），等额本息。

• 月供 ≈ ¥4,659.57
• 总还款 ≈ ¥1,677,446.46
• 总利息 ≈ ¥677,446.46
• 首月利息 ≈ ¥3,166.67；首月本金 ≈ ¥1,492.90（示例值为四舍五入近似）
• 前 12 个月合计还本约 ¥18,230.22，合计付息约 ¥37,684.67（近似）

对比参考：若改为 20 年，月供约 ¥5,954.94，总利息约 ¥429,184.84，较 30 年少付利息约 ¥248,261.62，但月供增加，需权衡现金流。

常见问题

1. 本工具是否支持等额本金？
   本页工具按等额本息计算。若需等额本金，可将本金与利率不变、以等额本金方法单独测算后对比，通常等额本金总利息更低但前期月供更高。

2. 年利率应该填多少？
   以贷款合同的执行年化利率为准（如 LPR+点差后的结果）。若为浮动利率，本工具按固定利率估算，可用于初步预算，实际还款以银行重定价为准。

3. 结果是否包含税费、保险、物业费等？
   不包含。本工具仅计算贷款本息。购房相关的税费与服务费需单独预算。

4. 可以模拟提前还款吗？
   本工具未内置提前还款功能。您可通过减少本金或缩短年限的方式做近似比较，并结合合同条款（违约金、预约规则）综合判断。

5. 组合贷如何估算？
   建议分别输入商业贷与公积金贷的本金、利率、年限各自计算月供与总利息，再将两者结果相加，得到整体月供与总成本。

6. 输入与显示的数字格式有要求吗？
   是的。币种为人民币（¥/CNY），小数点用句点（.），千位分隔符用逗号（,）。例如：¥1,000,000.00。

总结

Mortgage Calculator 让您以等额本息方法，清晰对比不同本金、利率与年限下的月供与总利息，便于做预算与方案选择。请根据自身收入与风险承受能力，结合合同条款与最新政策进行决策。

现在就用上方工具输入您的贷款信息，立即获得月供、总还款和总利息的估算结果。

免责声明：本文与计算结果仅供一般信息参考，不构成金融、投资或法律建议；具体以您的贷款合同和放款银行为准。