Calcolatore Mutuo

Introduzione

Mortgage Calculator di Calq. ti aiuta a stimare la rata mensile, il totale che pagherai e gli interessi complessivi di un mutuo con ammortamento “alla francese” (rata costante).
È utile per chi sta acquistando casa, vuole rifinanziare o semplicemente confrontare mutuo a tasso fisso e variabile.
Le cifre sono in euro (€); decimali con la virgola, migliaia con il punto.

Come funziona

Inserisci il capitale: l’importo del mutuo che intendi richiedere, al netto dell’anticipo.
Inserisci il tasso di interesse annuo: in percentuale. Per stimare la rata usa il TAN (tasso annuo nominale); il TAEG include costi accessori e non serve al calcolo della rata.
Inserisci la durata in anni: per esempio 20, 25 o 30 anni.
Premi Calcola: otterrai rata mensile, totale pagato e interessi totali.
Affina lo scenario: prova durate o tassi diversi per capire come cambiano rata e costo del mutuo.

Dati di input spiegati

Capitale: importo finanziato (es. € 200.000). Dipende dal prezzo dell’immobile meno il tuo anticipo. Un capitale più basso riduce rata e interessi.
Tasso di interesse: percentuale annua applicata al debito. Nel mutuo a tasso fisso resta uguale per tutta la durata; nel variabile può cambiare (di solito indicizzato a un tasso di mercato più uno spread).
Durata in anni: tempo del piano di ammortamento (es. 25 anni). Una durata maggiore riduce la rata ma aumenta gli interessi totali.

Risultati e interpretazione

Rata mensile: importo costante che paghi ogni mese. All’inizio è formata per lo più da interessi; col tempo cresce la quota capitale.
Totale pagato: somma di tutte le rate nell’intera durata. Comprende capitale + interessi; non include spese, imposte o assicurazioni.
Interessi totali: quanto paghi di interessi oltre al capitale. È l’indicatore chiave del “costo del denaro”.

Metodo di calcolo e assunzioni

La calcolatrice usa la formula dell’ammortamento alla francese con rata costante:


Rata = Capitale × i × (1 + i)^n / \[(1 + i)^n − 1]

dove i = tasso mensile = tasso annuo nominale / 12 e n = numero di mesi = anni × 12.

Assunzioni principali:

Pagamenti mensili regolari, anno di 12 mesi, interessi calcolati sul capitale residuo.
Tasso annuo nominale costante (utile anche per simulare un variabile “medio”, ma i risultati sono indicativi).
Non sono inclusi costi accessori (notaio, imposte, istruttoria, perizia, assicurazioni) né eventuali commissioni o penali.
Gli importi sono arrotondati ai centesimi.

Nota: se il tasso fosse 0%, la rata sarebbe semplicemente Capitale / n.

Contesto finanziario e costi tipici

Tipi di mutuo: a tasso fisso (rata prevedibile), a tasso variabile (rata che può salire o scendere nel tempo), e forme miste/variabili con cap. In Italia è comune l’ammortamento alla francese.
TAN e TAEG: il TAN calcola la rata; il TAEG esprime il costo totale includendo spese obbligatorie. Confronta sempre i TAEG tra offerte diverse.
Spese frequenti: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazione incendio/scoppio; possibili spese notarili e tasse connesse all’acquisto. Le voci variano per banca e normativa.
Rata sostenibile: come regola pratica spesso citata, molti istituti preferiscono che la rata non superi circa il 30-35% del reddito familiare netto. È un’indicazione generale, non una regola universale.
Estinzione anticipata e surroga: possono ridurre gli interessi residui; condizioni e costi dipendono dal contratto e dalla banca.

Suggerimenti e strategie

Aumenta l’anticipo se possibile: capitale più basso = meno interessi.
Confronta durate: una durata più breve aumenta la rata ma riduce molto gli interessi totali.
Valuta fisso vs variabile: se cerchi stabilità di budget, il fisso evita sorprese; col variabile valuta scenari di rialzo tassi.
Tieni d’occhio il TAEG: aiuta a confrontare offerte in modo più completo del solo TAN.
Prova scenari “e se”: aumenta o riduci il tasso di ±0,50% per capire la sensibilità della rata.
Considera rimborsi parziali: anche piccoli extra possono ridurre il costo complessivo se fatti nei primi anni.

Esempio di calcolo

Supponiamo un capitale di € 200.000, tasso annuo del 4,20% e durata 25 anni.

Rata mensile stimata: € 1.077,88
Totale pagato in 25 anni: € 323.365,39
Interessi totali: € 123.365,39

Come si compone la prima rata:

Quota interessi mese 1: € 700,00
Quota capitale mese 1: € 377,88

Dopo 12 mesi (senza anticipi):

Interessi pagati nel 1° anno: € 8.311,68
Capitale rimborsato nel 1° anno: € 4.622,93
Capitale residuo dopo 1 anno: € 195.377,07

Confronto rapido della durata (stesso capitale € 200.000 e tasso 4,20%):

20 anni: rata € 1.233,14; interessi totali € 95.953,95
25 anni: rata € 1.077,88; interessi totali € 123.365,39
30 anni: rata € 978,03; interessi totali € 152.092,37

Sensibilità al tasso (25 anni):
Un aumento di +0,50% circa incrementa la rata di ~€ 56; una riduzione di −0,50% la diminuisce di ~€ 55, a parità di capitale e durata.

Domande frequenti

Meglio TAN o TAEG per la simulazione?
Per calcolare la rata usa il TAN; il TAEG serve per confrontare il costo totale tra offerte, perché include spese accessorie.
Il mutuo a tasso variabile è gestito da questa calcolatrice?
La calcolatrice usa un tasso costante. Per un variabile puoi inserire un tasso “medio atteso” e provare scenari più alti e più bassi per valutare il rischio.
Perché all’inizio pago più interessi?
Con l’ammortamento alla francese gli interessi si calcolano sul capitale residuo: all’inizio è elevato, quindi la quota interessi è maggiore; col tempo diminuisce e cresce la quota capitale.
La calcolatrice considera le spese (notaio, imposte, assicurazioni)?
No, il risultato mostra solo capitale e interessi. Per il budget totale considera anche i costi accessori e guarda il TAEG dell’offerta.
Posso ridurre gli interessi senza aumentare troppo la rata?
Puoi accorciare moderatamente la durata, aumentare l’anticipo o effettuare rimborsi parziali quando possibile, soprattutto nei primi anni.
E se volessi rate non mensili?
La maggior parte dei mutui residenziali usa rate mensili. Se la tua banca offre altra periodicità, i risultati potrebbero differire.

Sintesi

Mortgage Calculator ti offre una stima chiara di rata mensile, interessi totali e somma complessiva per un mutuo con rata costante.
Usa il tool qui sopra con i tuoi dati, prova diverse combinazioni di capitale, tasso e durata e confronta scenari fisso/variabile.

Le simulazioni sono indicative e non costituiscono consulenza finanziaria: verifica sempre condizioni, costi e normativa aggiornati con il tuo istituto o un consulente qualificato.